Telefon Emilii Jedamskiej zadzwonił 24 lutego, w dniu inwazji Rosji na Ukrainę. To był długoletni klient agencji nieruchomości z Lazurowego Wybrzeża. „Wynajmował u nas od lat i zawsze chciał kupić” – mówi. „Zapytał, 'Czy są jakieś wyprzedaże flash?’ ” Wojna, pomyślał, może zmienić bogatych Moskali w zmotywowanych sprzedawców.
Rosjanie, oczywiście, byli elementem Riviery od czasów imperialnych, ale zalali się z powrotem w ciągu ostatnich dwóch dekad, jak era oligarchów unspooled. Ich wpływ jest wszędzie w regionie, nawet jeśli tkanka obszaru zachowuje francuską atmosferę. „W Cap Ferrat rosyjski jest językiem biegaczy na ulicy” – mówi Jedamska. Nic więc dziwnego, że groźba potencjalnych sankcji w związku z wojną skłoniła jej pragmatycznego klienta do sprawdzenia, kto z nich może pocić się z innych powodów – i do pospiesznego sporządzenia listy. Jedamska twierdzi jednak, że wpływ wojny na gospodarkę jest minimalny.
Kilka przełomowych lokalnych nieruchomości rzeczywiście znalazło się pod sankcjami rządu francuskiego kilka tygodni po wybuchu wojny, zakazując właścicielom dostępu lub sprzedaży swoich nieruchomości. Zamrożone aktywa właścicieli popieranych przez Władimira Putina obejmują Château de la Croë na odcinku wybrzeża Antibes zwanym Zatoką Miliarderów, niegdyś dom króla Edwarda VIII, a obecnie jeden z wielu domów Romana Abramowicza, oraz Villa Nellcôte potentata stalowego Wiktora Rashnikova, gdzie The Rolling Stones nagrali Exile on Main Street. Konfiskaty trafiają na pierwsze strony gazet, ale nie napędzają rynku, przynajmniej według innej luksusowej brokerki, Alexandry Lloyd, która podkreśla perspektywę. „Ilość nieruchomości objętych sankcjami jest minimalna w porównaniu z ilością nieruchomości, które mamy” – mówi Lloyd. Wskazuje ona na rosyjską aneksję Krymu w 2014 roku. To zbiegło się ze zmianą francuskiego prawa nieruchomości, które wprowadziło większą kontrolę i równowagę, utrudniając zrzucanie brudnych pieniędzy na posiadłości na Riwierze. „Wcześniej było to szalone miasto z rosyjskimi zakupami” – wspomina.
Nawet dzisiaj, kontynuuje Lloyd, gdyby sankcje-antykobiety właścicieli myślały o wpisie na listę, jest więcej nierosyjskich nabywców niż kiedykolwiek, dzięki wywołanej pandemią erze work-from-anywhere. „Nie sądzę, aby doszło do jakiejś wielkiej wyprzedaży. Gdybym był Rosjaninem, trzymałbym się swojego domu tak długo, jak to możliwe” – mówi. „To są inwestycje.”
Rzeczywiście, istnieje niewiele równoległych rynków gdziekolwiek na świecie, per Knight Frank partner Edward de Mallet Morgan. „To nie są nieruchomości super prime czy ultra prime, to są nieruchomości stratosferyczne – jeden procent jednego procenta jednego procenta”, mówi.
Jedyny odczuwalny wpływ wojny dotyczył wynajmu – choć okazało się, że jest to blip. Większość najdroższych domów – 120.000 euro (127.000 dolarów) za tydzień lub tak jak w przypadku jednej z ultra-ekskluzywnych willi Les Parcs w St. Tropez – zostało zarezerwowanych do Świąt Bożego Narodzenia, według Jedamskiej, ale kilka rosyjskich najemców odwołało się, gdy sytuacja stała się bardziej napięta. Te wille nie stały jednak długo puste. „Rosjanie z Rosji zostali zastąpieni przez rosyjskich klientów ustawionych na Cyprze, w Monako lub w Londynie” – mówi. A 2022 rok kształtuje się na jej najlepszy od kilkunastu lat w biznesie: „Mamy listy oczekujących na domy, które wynajmują za 45 000 euro (47 500 dolarów) za tydzień, więc ceny nie spadają. Mamy właścicieli, którzy nie kupili jednej nowej filiżanki do swojego domu, ale podnieśli cenę, bo czują, że nie są wystarczająco drodzy.”