W piątkowy poranek, 15 marca, brokerzy nieruchomości w całym kraju obudzili się z wiadomością, że pogrążone w tarapatach Krajowe Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (NAR), które reprezentuje około 1,5 miliona agentów, zawarło umowę zmieniającą branżę. NAR nie tylko rozstrzygnie kilka procesów sądowych dotyczących sztucznej inflacji prowizji na kwotę 418 milionów dolarów, ale także wprowadzi zmiany w przepisach, które mogą obniżyć gwałtownie rosnące ceny nieruchomości, jednocześnie znacznie zmniejszając prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami.
„NAR ciężko pracował przez lata, aby rozwiązać ten spór sądowy w sposób korzystny dla naszych członków i amerykańskich konsumentów. Naszym celem zawsze było zachowanie możliwości wyboru dla konsumentów i ochrona naszych członków w jak największym stopniu” – powiedziała w komunikacie prasowym tymczasowa dyrektor generalna NAR, Nykia Wright. „Ta ugoda osiąga oba te cele”
Wiadomość była tak wstrząsająca, że niektóre z największych biur pośrednictwa w kraju odmówiły komentarza The Hollywood Reporter na temat umowy. Jeśli nowe zasady zostaną zatwierdzone przez sędziego, agenci nie będą już mogli wliczać 5-6% prowizji do swoich ofert MLS. Brokerzy będą również zobowiązani do podpisania umowy pośrednictwa kupującego bezpośrednio z klientami i nie będą musieli rejestrować się w wielu lokalnych witrynach MLS. Obecnie prowizja dla agenta kupującego jest wliczona w transakcję i płacona przez sprzedającego.
Według USA Today, Amerykańska Federacja Konsumentów (Consumer Federation of America) przewiduje, że stawki prowizji mogą spaść o 3 do 4 procent, podczas gdy właściciele domów mogą zaoszczędzić od 20 do 30 miliardów dolarów na opłatach prowizyjnych każdego roku. Historycznemu wzrostowi cen domów w całym kraju w ciągu ostatniego półtorej dekady towarzyszyło mnożenie się programów telewizyjnych o branży nieruchomości, w tym Million Dollar Listing, Selling Sunset, Buying Beverly Hills, Selling the Hamptons, Kendra Sells Hollywood i Flip or Flop.
Wielu liderów branży w Los Angeles było ostrożnych w ocenie proponowanego porozumienia. „Jeśli chodzi o ugodę NAR, wciąż jesteśmy na wczesnym etapie tej gry” – powiedział Stuart Vetterick, broker w Hilton & Hyland/Forbes Global Properties, THR. „Bardzo ważne będzie, aby wszyscy w tej branży i wokół niej zwracali szczególną uwagę na każdy aspekt planu, który jest opracowywany i rozpowszechniany”
Niektórzy uważają, że obniżenie standardowych prowizji dla agentów będzie miało druzgocący wpływ na branżę. „Istnieją kraje, które mają strukturę podobną do tego, czego moim zdaniem szuka Departament Sprawiedliwości [który prowadzi dochodzenie w sprawie branży nieruchomości i jej praktyk konkurencyjnych] oraz powodowie. W krajach tych, czego najlepszym przykładem jest Australia, mniej niż 10% kupujących korzysta z usług agentów, a jeśli już to robią, płacą tylko jeden procent. Tak więc zasadniczo prowizja dla agenta kupującego zniknęła i jest to coś, co może się wydarzyć w tym kraju” – powiedział Jason Oppenheim THR w 2023 roku. „Jeśli kupujący nie będą musieli mieć agentów w Stanach Zjednoczonych, w przyszłości stracimy milion miejsc pracy. Z zawodu odejdzie od 500 000 do 750 000 agentów, a prawdopodobnie ćwierć miliona osób pracujących w dużych firmach brokerskich straci pracę.”
Wokalnym krytykiem NAR, który dominuje w branży za pośrednictwem swojego systemu MLS, jest znany agent nieruchomości Mauricio Umansky, współzałożyciel agencji pośrednictwa The Agency i gwiazda serialu reality Netflix Buying Beverly Hills. Na początku tego roku Umansky i nowojorski agent Compass Jason Haber ogłosili powstanie nowego, alternatywnego dla NAR stowarzyszenia branżowego o nazwie American Real Estate Association. Stworzyli również alternatywną ogólnokrajową bazę danych, która ma konkurować z MLS, National Listing Service.
„Amerykańskie Stowarzyszenie Nieruchomości uważa, że decyzja NAR o zawarciu ugody jednoznacznie wskazuje na brak zainteresowania obsługą swoich członków lub ochroną interesów konsumentów” – powiedział Umansky w oświadczeniu dla THR. „Amerykańskie Stowarzyszenie Nieruchomości aktywnie współpracuje z Fannie Mae i HUD w celu wzmocnienia programu zachęt dla kupujących w celu uwzględnienia prowizji. Samolubne zaangażowanie NAR w tę ugodę ma na celu przede wszystkim zapewnienie stabilności finansowej organizacji w ciągu najbliższych kilku lat. Jako liderzy branży, musimy zachować czujność, aby chronić interesy kupujących, jednocześnie wspierając przejrzysty i sprawiedliwy rynek nieruchomości dla wszystkich zainteresowanych stron”
Thomas Ma, założyciel firmy Real Messenger, której celem jest zapewnienie brokerom kontroli nad ich ofertami, jest bardziej pozytywnie nastawiony, wierząc, że nadchodzi nowy dzień w świecie nieruchomości. „Jesteśmy świadkami monumentalnej zmiany na rynku nieruchomości. Agenci będą musieli konkurować stawkami prowizji, co może wpłynąć na jakość usług, a potencjalni nabywcy będą szukać najlepszej oferty przed dokonaniem zakupu” – mówi Ma. „Wkraczamy w nową erę, w której brokerzy będą w przejrzysty sposób reklamować swoje opłaty, sygnalizując największą zmianę na rynku mieszkaniowym od stulecia. Czy zmiany te będą ostatecznie korzystne dla konsumentów? Czas pokaże.”
Nie wszyscy znani agenci nieruchomości są zaniepokojeni proponowanymi zmianami, pozostając pewnymi, że ich usługi będą nadal wysoko cenione, zwłaszcza przez zamożne osoby przy sprzedaży luksusowych nieruchomości. Michael Reisor, agent nieruchomości z zespołu Douglas Elliman Eklund | Gomes w Austin w Teksasie, powiedział The Washington Post w odniesieniu do ugody: „Kładzie to nacisk na to, co zawsze uważaliśmy za najważniejsze: musisz pokazywać wartość swoim klientom i musisz stale zapewniać wyjątkową obsługę i komunikację. Nikt nie powinien płacić za usługę, jeśli nie czuje, że jest ona wartościowa”
Jeśli ugoda NAR i zmiany zostaną zatwierdzone, oczekuje się, że wejdą one w życie w połowie lipca, dając brokerom zaledwie kilka cennych miesięcy na zrozumienie, co to wszystko oznacza. Większość z nich jest jednak gotowa podjąć wyzwanie (nie żeby mieli duży wybór). „Zmiany stwarzają możliwości, a w tym przypadku prawdziwi profesjonaliści w naszej branży będą teraz musieli wyartykułować wartość, którą zawsze prezentowaliśmy” – mówi Nick Segal, broker zarządzający Carolwood Estates. „Jesteśmy gotowi na tę nową rzeczywistość i nadal będziemy dostarczać ogromną wartość zarówno kupującym, jak i sprzedającym, których mamy zaszczyt obsługiwać”